+(47) 23 89 88 63
Ceny mieszkań w Norwegii jesienią spadają, ale tańsze mieszkania nie rekompensują droższego kredytu. Kupujących jest mniej, a na rynku najmu robi się coraz ciaśniej.
Dwie podwyżki stóp procentowych w tym roku, jesienne spadki cen i coraz mniej kupujących – rynek nieruchomości w Norwegii wszedł w ostatni kwartał w dość ponurym nastroju. Według Norweskiej Federacji Pośredników Nieruchomości (Eiendom Norge) od początku roku sprzedano o 5,8 proc. mniej mieszkań niż rok wcześniej, a w samym październiku – aż o 13,4 proc. mniej.
W pigułce
- W październiku ceny mieszkań spadły o 1 proc., a liczba transakcji – o 13,4 proc. rok do roku.
- Eiendom Norge obniżyła prognozę wzrostu cen na 2026 rok z 6 proc. do 1–2 proc.
- Norges Bank podniósł w tym roku stopę dwukrotnie – do 4,5 proc. – i nie wyklucza kolejnej podwyżki.
- Czynsze rosną, a znalezienie mieszkania na wynajem jest coraz trudniejsze.
Przeczytaj także: DOM LUB MIESZKANIE W NORWEGII | WSZYSTKO, CO WARTO WIEDZIEĆ O LOKALNYM RYNKU NIERUCHOMOŚCI
Mniej transakcji, ceny lekko w dół
Pośrednicy wyraźnie obniżyli oczekiwania. Eiendom Norge zakładała, że w 2026 roku mieszkania zdrożeją o 6 proc. – Wygląda na to, że wzrost cen mieszkań w Norwegii w 2026 roku może zamknąć się w przedziale od 1 do 2 proc. – mówi Henning Lauridsen, dyrektor zarządzający Eiendom Norge.
Przeczytaj także: NIERUCHOMOŚCI W NORWEGII | W ZASIĘGU WZROKU ZACZYNA SPADAĆ ILOŚĆ TRANSAKCJI I CENA OBIEKTÓW PRYWATNYCH
W październiku ceny spadły o 1 proc. – To normalne, że ceny mieszkań jesienią spadają – zaznacza Lauridsen. Po uwzględnieniu sezonowości ceny nawet nieznacznie wzrosły – o 0,1 proc. Od początku roku mieszkania podrożały średnio o 3,2 proc. Bardziej niepokojące są więc nie ceny, lecz liczba transakcji: kupujących ubywa szybciej niż ofert. W październiku sprzedano o 13,4 proc. mniej mieszkań niż rok wcześniej, a nowych ofert było mniej tylko o 5,2 proc.
Dane z październikowego raportu Eiendom Norge:
| Wskaźnik | Wartość | Uwagi |
|---|---|---|
| Zmiana cen w październiku | −1,0 proc. | +0,1 proc. po uwzględnieniu sezonowości |
| Zmiana cen od początku roku | +3,2 proc. | średnia cena: 4 875 883 NOK |
| Sprzedane mieszkania w październiku | 8 970 | −13,4 proc. rok do roku |
| Sprzedane mieszkania od początku roku | 91 751 | −5,8 proc. rok do roku |
| Nowe oferty od początku roku | 102 219 | −2,7 proc. rok do roku |
| Średni czas sprzedaży | 50 dni | we wrześniu: 48 dni |
Przeczytaj także: NIERUCHOMOŚCI W NORWEGII: CO KUPUJĄCY MUSZĄ WIEDZIEĆ PRZED PODPISANIEM UMOWY?
Jak radzą sobie poszczególne miasta?
Ceny w poszczególnych miastach według Eiendom Norge – zmiana w październiku i od początku roku. Bergen, Stavanger, Tromsø i Ålesund wciąż mają za sobą mocny rok, a Oslo jako jedyne miasto w zestawieniu jest od początku roku na minusie.
| Miasto | Październik | Po uwzględnieniu sezonowości | Od początku roku |
|---|---|---|---|
| Ålesund | – | −1,6 proc. | +10,5 proc. |
| Tromsø | −2,3 proc. | −1,2 proc. | +9,6 proc. |
| Bergen | −1,3 proc. | −0,5 proc. | +6,8 proc. |
| Stavanger | −1,5 proc. | −0,1 proc. | +5,4 proc. |
| Kristiansand | – | −0,4 proc. | +3,5 proc. |
| Trondheim | −2,0 proc. | −0,9 proc. | +3,0 proc. |
| Fredrikstad/Sarpsborg | – | +1,1 proc. | – |
| Oslo | −0,2 proc. | +0,3 proc. | −0,9 proc. |
| Cała Norwegia | −1,0 proc. | +0,1 proc. | +3,2 proc. |
Kreska oznacza, że źródła nie podały danej wartości.
Przeczytaj także: RYNEK MIESZKANIOWY W NORWEGII | TRUDNOŚCI DOPIERO SIĘ ZACZYNAJĄ
Zmiana cen mieszkań od początku 2026 roku (do końca października)
Źródło: Eiendom Norge. Dla Fredrikstad/Sarpsborg brak danych od początku roku.
Wyraźnie słabnie dynamika w miastach, gdzie ceny w tym roku rosły najszybciej – w Bergen, Stavanger i Tromsø. Najmniej w październiku potaniały mieszkania w Oslo (−0,2 proc.). Od początku roku najmocniej zdrożał Ålesund (+10,5 proc.). Najszybciej mieszkania sprzedają się w Bergen – średnio w 19 dni, najwolniej we Fredrikstad i Sarpsborgu – w 90 dni. Różnice między regionami pozostają duże.
Stopy procentowe znów w górę
Jeszcze w 2025 roku bank centralny obniżał stopy. W 2026 roku zawrócił: wojna na Bliskim Wschodzie podbiła ceny ropy i surowców, a inflacja okazała się wyższa, niż zakładano. Bank centralny (Norges Bank) podniósł stopę procentową w maju z 4 do 4,25 proc., a we wrześniu – do 4,5 proc. Jako powód wskazywał m.in. niepewność związaną z konfliktem, wyższe ceny ropy i gazu oraz inflację utrzymującą się od lat powyżej celu.
Przeczytaj także: HIPOTEKA W NORWEGII | KREDYTOBIORCY PĘDZĄ PO FINANSOWANIE, ZANIM WARUNKI SIĘ ZAOSTRZĄ
Na posiedzeniu 4 listopada bank pozostawił stopę bez zmian. – Inflacja jest zbyt wysoka – podkreśliła prezes Norges Bank Ida Wolden Bache. Bank zapowiada, że stopy prawdopodobnie pozostaną wysokie przez pewien czas, i jest gotów je jeszcze podnieść. Kolejna decyzja i nowe prognozy – 17 grudnia.
Planujesz zakup mieszkania w Norwegii?
Porównaj oferty kredytów hipotecznych kilku banków – przy wyższych stopach każdy ułamek procentu ma znaczenie.
SPRAWDŹ KREDYT HIPOTECZNY »Trudniejszy dostęp do kredytu
Niewielkie spadki cen nie rekompensują droższego kredytu. Dwie podwyżki stóp to łącznie 0,5 punktu procentowego. Jeśli banki przeniosą je w całości na kredyty hipoteczne, przy kredycie na 4 mln NOK odsetki wzrosną o ok. 20 000 NOK rocznie. Wyższa rata oznacza też niższą zdolność kredytową. Zgodnie z norweskimi przepisami o udzielaniu kredytów (Utlånsforskriften) zadłużenie nie może przekroczyć pięciokrotności rocznego dochodu brutto, a bank musi sprawdzić, czy klient poradzi sobie ze spłatą także po wzroście oprocentowania. Od 2025 roku minimalny wkład własny wynosi 10 proc. ceny mieszkania (wcześniej 15 proc.).
Przeczytaj także: KREDYT MIESZKANIOWY W NORWEGII | BANKI MNIEJ SKŁONNE DO POŻYCZANIA
W praktyce część kupujących – zwłaszcza osoby kupujące pierwsze mieszkanie i z niewielkim wkładem własnym – może być zmuszona odłożyć zakup albo szukać tańszej nieruchomości.
Przeczytaj także: PORADY EKSPERTÓW | 6 SPOSOBÓW NA ZAKUP NIERUCHOMOŚCI W NORWEGII Z NISKIM KAPITAŁEM WŁASNYM
Rynek najmu coraz bardziej napięty
Ci, którzy odkładają zakup, zostają na rynku najmu – a tam jest coraz ciaśniej. Najnowsze dostępne dane pochodzą z początku roku. Według Husleieindeksen portalu Husleie.no w pierwszym kwartale 2026 roku czynsze w Norwegii były o 4,05 proc. wyższe niż rok wcześniej. W Oslo wzrost był niewielki – 0,56 proc. – ale średni czynsz wynosił tam już 16 920 NOK miesięcznie.
- 55,4 proc. najemców twierdzi, że znalezienie mieszkania jest trudniejsze niż wcześniej (w 2024 roku – 50 proc.),
- ponad co trzeci szukał mieszkania dłużej niż trzy miesiące,
- 29,2 proc. spotkało się z sytuacją, w której ktoś oferował wyższy czynsz niż w ogłoszeniu.
Przeczytaj także: KUPNO NA WYNAJEM W NORWEGII – CORAZ BARDZIEJ ZŁOŻONA OPERACJA
Wyższe stopy uderzają też w inwestorów kupujących mieszkania na wynajem: droższy kredyt zmniejsza opłacalność takich inwestycji, co może ograniczać podaż mieszkań na wynajem.
Inwestujesz w nieruchomości w Norwegii?
Strategiczne doradztwo inwestycyjne, kupno i sprzedaż nieruchomości oraz finansowanie – SJØLYST INVESTORS AS, Oslo.
POROZMAWIAJ Z SJØLYST INVESTORS AS »Co to oznacza dla Ciebie?
- Kupujesz? Spadki cen jesienią to normalne zjawisko, ale mniejsza konkurencja daje więcej czasu na negocjacje. Policz ratę przy stopie wyższej o kilka punktów procentowych.
- Masz kredyt? Sprawdź, czy inny bank nie zaproponuje niższego oprocentowania – przy obecnych stopach różnice między bankami są odczuwalne.
- Sprzedajesz? Licz się z dłuższym czasem sprzedaży, zwłaszcza poza Bergen i Oslo, i zleć wycenę nieruchomości, zanim ustalisz cenę.
- Wynajmujesz? Zacznij szukać wcześniej i przygotuj dokumenty – rynek jest napięty.
Sprzedajesz lub kupujesz nieruchomość?
Wycena, sprzedaż i kupno nieruchomości w Norwegii – sprawdź, ile jest warte Twoje mieszkanie przy obecnych cenach.
KUPNO I WYCENA NIERUCHOMOŚCI »(© LOCALMARKET GROUP)
.png)
