+(47) 23 89 88 63
Mediacja i ugoda to bezkosztowy i łatwy sposób rozwiązywania konfliktów, które mogą powstać między właścicielami a najemcami nieruchomości, nie tylko w Norwegii.
Prawa najemcy
Twoje najważniejsze prawa jako najemcy są określone w umowie najmu oraz w norweskiej ustawie o najmie lokalów mieszkalnych. Przepisy zabraniają dyskryminacji stron. Zawierając umowę strony (wynajmujący i najemca) mogą ustalić czynsz w dowolnej wysokości. Po zawarciu umowy przez pierwsze trzy lata nie można jednak zmienić wysokości czynszu o kwotę większą niż CONSUMER PRICE INDEX (indeks wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych).
Najemca nie musi płacić więcej niż za jeden miesiąc z góry a czynsz musi mieć ustaloną wysokość. Dodatkowo można ustalić opłatę za zużycie prądu. To samo dotyczy opłat za wodę i kanalizację, jeśli mierzone są one wg zużycia. Ustalanie innych dodatkowych opłat nie jest dozwolone. Najbliższa rodzina najemcy ma prawo wprowadzić się do najmowanego lokalu. Wynajmujący nie ma prawa wejść do mieszkania bez zgody najemcy.
Norweska ustawa o najmie lokalu mieszkalnego nie zabrania wynajmowania mieszkań kwalifikujących się do remontu. Nie można jednak wynajmować mieszkań, które nie są zatwierdzone jako nadające się do zamieszkania lub stanowią zagrożenie dla zdrowia. Jeśli wynajmujący udzieli nieprawdziwych informacji o mieszkaniu, to będzie to naruszenie umowy (brak informacji). Uszkodzenia, błędy i inny stan w mieszkaniu znane najemcy przed podpisaniem umowy nie są uznawane za naruszenie umowy. Jeśli w mieszkaniu są braki, to wynajmujący jest zobowiązany je uzupełnić, tak, aby stan mieszkania był taki, jak w umowie. W przypadku, gdy wynajmujący nie uzupełni braków, najemca może żądać obniżenia czynszu lub odmówić jego płacenia. Jeśli braki są znaczne, to najemca może zerwać umowę. W razie problemów najpierw skontaktuj się zawsze z wynajmującym.
Wypowiedzenie umowy najmu: na czas określony i nieokreślony
Umowa najmu na czas określony wygasa z upływem okresu, na jaki została zawarta. Ze względu na najemcę regułą jest, iż umów na czas określony nie można zawierać na okres krótszy niż trzy lata. Dlatego jako najemca z reguły nie jesteś związany/a umową na czas określony, której okres jest krótszy niż trzy lata. Umowę na czas określony można jednak wypowiedzieć, o ile umowa nie zawiera innego uzgodnienia.
Umowa najmu na czas nieokreślony jest ważna do momentu jej wypowiedzenia przez jedną ze stron. Jeśli okres wypowiedzenia nie został określony w umowie, to wynosi on trzy miesiące. Najemca może wypowiedzieć umowę bez podawania powodu. Wypowiedzenie powinno mieć formę pisemną. Wynajmujący może wypowiedzieć umowę, jeśli ma uzasadniony powód. Wypowiedzenie umowy przez wynajmującego musi mieć formę pisemną. Najemca może zakwestionować wypowiedzenie i wtedy zostaje ono anulowane, o ile wynajmujący nie wniesie sprawy do Sądu Arbitrażowego FORLIKSRÅDET lub Komisji Pojednawczej ds. Sporów Mieszkaniowych - HUSLEIETVISTUTVALGET (HTU) w Oslo, Akershus, Bergen i Trondheim.
O Komisji Pojednawczej - HUSLEIETVISTUTVALGET
Nieuzasadniona podwyżka czynszu, pogarszające się warunki mieszkaniowe, niewystarczająco dobrze utrzymywany standard nieruchomości czy niezgodność w inwentarzu: między właścicielami a lokatorami podczas wynajmu nie brakuje możliwości konfliktu. Aby znaleźć rozwiązanie dla tej niezręcznej sytuacji, zarówno najemca jak właściciel mogą zwrócić się do Komisji Pojednawczej-HUSLEIETVISTUTVALGET (HTU).
Według oficjalnych informacji 70-80% przypadków zgłaszanych do HTU, zarówno przez lokatorów, jak i właścicieli, zostaje rozwiązanych poprzez mediację i ugodę. Pojadanie jest dobrowolne, a strony mogą wycofać się z dialogu, zaraz po zawarciu ugody zgodnej z fukcjonującym w kraju prawem mieszkaniowym.
Bez adwokata
Komisja Pojednawcza jest pierwszym miejscem odwoławczym w sporach mieszkaniowych w całym Królestwie Norwegii. HTU może zarówno pośredniczyć, jak i podejmować końcowe decyzje. Rozpatrywane skargi mogą trafiać od najemcy, który jest konsumentem przeciwko właścicielowi, który prowadzi wynajem jako działalność gospodarczą, jak też od wynajmującego. Mało znany ogółowi społeczeństwa organ jakim jest HTU, ma tę wielką zaletę, że sprawy tu złożone nie kosztują zbyt wiele i nie wymagają dodatkowo korzystania z usług i pomocy adwokata.
Po przeprowadzeniu mediacji HUSLEIETVISTUTVALGET (HTU) sporządza dokument ugodowy określający warunki zawartej umowy. W przypadku utrzymującego się braku porozumienia lub jeżeli jedna ze stron nie stawiła się, komisja odnotowuje brak możliwości postępowania pojednawczego i wydaje opinię w sprawie sporu. Opinia wydawana jest od miesiąca do dwóch od jej przekazania przez adwokatów z HTU i stanowi ważną podstawę do wydania wyroków przez sędziów w dalszym postępowaniu cywilno prawnym.
Jednorazowa opłata sądowa
Za korzystanie z mediacji przez HUSLEIETVISTUTVALGET (HTU) pobierana jest jednorazowa opłata sądowa - rettsgebyr. Jeśli wynajmujący składa skargę opłata ta wynosi 1130 NOK (1 Rettsgebyr = kr 1 130,-). Jeżeli to najemca składa skargę opłata za wniesienie sprawy i rozpatrzenie sporu to 0,2 procent opłaty sądowej (0,2 R = kr 226,-). Pozywający musi wnieść opłatę przed rozpatrzeniem sprawy. Jeśli opłata nie zostanie uiszczona sprawa automatycznie zostanie odrzucona.
Umowa najmu w Norwegii
Zawsze żądaj, aby została sporządzona pisemna umowa najmu między wynajmującym i najemcą. Umowa powinna zawierać: nazwiska i adresy stron, informacje o tym, jaki lokal jest przedmiotem wynajmu oraz wysokość czynszu. Jeśli wynajmujący żąda depozytu, to musi być to zawarte w umowie. Okres wypowiedzenia musi być określony w umowie, w przeciwnym wypadku wynosi on 3 miesiące. Przy podpisywaniu umowy zapoznaj się ze stanem faktycznym mieszkania i sprawdź, czy jest on zgodny z treścią umowy. Zrób listę mebli i innego wyposażenia oraz opisz ich stan.
* * * * *
Formularz standardowej umowy najmu znajdziesz na stronie Rady ds. Ochrony Konsumentów FORBRUKERRÅDET. Jeśli masz jakiekolwiek problemy z wynajmem, jako właściciel lub najemca, skontaktuj się z nami. Nasi doradcy albo adwokaci pomogą Ci to rozwiązać.
(HTU, LOCALMARKET GROUP AS)
