+(47) 23 89 88 63
Komisja Podatkowa — SKATTEKOMMISJONEN przy Ministerstwie Finansów proponuje jedną z największych reform rynku mieszkaniowego od początku XXI wieku. Nowe regulacje mogą definitywnie zakończyć erę bezpodatkowego „Flipowania” mieszkań i zmienić sposób budowania majątku przez norweską klasę średnią.
Norwegia, uznawana dotychczas za jeden z najbardziej stabilnych, transparentnych i przewidywalnych rynków nieruchomości w Europie, stoi u progu historycznej zmiany fiskalnej. Oficjalny raport NOU 2026:9, przygotowany przez Komisję Podatkową przy Ministerstwie Finansów, rekomenduje gruntowne zaostrzenie zasad opodatkowania sprzedaży nieruchomości oraz przebudowę systemu podatku majątkowego.
Przeczytaj także: KONIEC ZE SPRZEDAŻĄ NIERUCHOMOŚCI W NORWEGII BEZ DOKŁADNEJ DOKUMENTACJI. ZNIKNIE ZAPIS PRAWNY: SELGE BOLIG «SOM DEN ER»
Największe emocje budzi propozycja wydłużenia okresu zamieszkania wymaganego do sprzedaży nieruchomości bez podatku z obecnych 12 miesięcy do trzech lat.
Dla władz w Oslo oznacza to próbę ograniczenia krótkoterminowych strategii inwestycyjnych opartych na zakupie, remoncie i szybkiej odsprzedaży mieszkań z zyskiem, znanych na rynku jako; House Flipping.
Jeżeli propozycje zostaną przyjęte przez STORTING, Norwegia może przejść od jednego z najbardziej liberalnych systemów opodatkowania sprzedaży mieszkań w Europie do jednego z najbardziej restrykcyjnych. Analitycy ostrzegają jednak, że skutki nowych regulacji mogą wykraczać daleko poza walkę ze spekulacją i dotknąć również zwykłe gospodarstwa domowe zmieniające miejsce zamieszkania z powodów zawodowych lub rodzinnych.
Koniec ery szybkich zysków
Obowiązujące obecnie przepisy należą do najbardziej korzystnych dla właścicieli nieruchomości w Europie Zachodniej.
Właściciel może sprzedać swoje główne miejsce zamieszkania bez podatku od zysków kapitałowych pod warunkiem, że posiadał nieruchomość przez minimum rok oraz mieszkał w niej przez co najmniej 12 miesięcy w ciągu ostatnich dwóch lat.
Przeczytaj także: NIERUCHOMOŚCI W NORWEGII | 5 BŁĘDÓW, KTÓRYCH NALEŻY UNIKAĆ PRZY ZAKUPIE
Komisja proponuje zastąpienie tej zasady wymogiem zamieszkiwania przez trzy z ostatnich pięciu lat.
W przypadku niespełnienia tego warunku właściciel zapłaci 22-procentowy podatek od osiągniętego zysku. Rozważane jest również proporcjonalne opodatkowanie części zysku odpowiadającej okresom, w których nieruchomość nie była wykorzystywana jako główne miejsce zamieszkania.
Dla rynku oznaczałoby to praktyczny koniec modelu inwestycyjnego polegającego na zakupie mieszkania inwestycyjnego, przeprowadzeniu remontu i jego szybkiej sprzedaży po krótkim okresie formalnego zamieszkania właściciela.
Wielka wymiana podatkowa
Zmiany dotyczące rynku mieszkaniowego stanowią część znacznie szerszej reformy fiskalnej określanej jako Skatteveksling, czyli przesunięcie ciężaru opodatkowania z pracy i przedsiębiorczości na majątek oraz konsumpcję.
Komisja rekomenduje między innymi:
- likwidację preferencyjnych zasad wyceny nieruchomości w podatku majątkowym,
- opodatkowanie sprzedaży domków letniskowych,
- możliwość objęcia ubezpieczeń majątkowych podatkiem VAT,
- obniżenie stawek podatku majątkowego przy jednoczesnym podniesieniu kwoty wolnej od podatku.
Jedną z najbardziej istotnych zmian ma być odejście od obecnego systemu, w którym główne miejsce zamieszkania wyceniane jest dla celów podatkowych na poziomie około 25 procent wartości rynkowej.
Przeczytaj także: HIPOTEKA W NORWEGII 2026: NOWA FALA PODWYŻEK STÓP PROCENTOWYCH
Według rekomendacji Komisji, nieruchomości miałyby być wyceniane znacznie bliżej ich rzeczywistej wartości rynkowej.
Według szacunków autorów raportu obniżenie podatku majątkowego dla kapitału biznesowego może kosztować budżet państwa od 6 do nawet 25 miliardów NOK rocznie. Część tej luki ma zostać zrekompensowana właśnie przez wyższe opodatkowanie nieruchomości i aktywów mieszkaniowych.
Branża alarmuje: „Moment jest nieodpowiedni”
Przedstawiciele rynku nieruchomości podkreślają, że nowe regulacje pojawiają się w najtrudniejszym momencie dla sektora budowlanego od zakończenia II wojny światowej.
„Moment jest nieodpowiedni. Znajdujemy się obecnie w największym kryzysie budownictwa mieszkaniowego od zakończenia II wojny światowej. Propozycje te mogą dodatkowo pogłębić niedobór mieszkań i ograniczyć aktywność inwestycyjną w sektorze”, powiedział Henning Lauridsen, dyrektor zarządzający Eiendom Norge.
Krytycy reformy wskazują również, że proponowane rozwiązania oznaczają odejście od wieloletniej polityki Eierlinja, zgodnie z którą państwo powinno wspierać obywateli w zakupie mieszkań na własność, traktując je jako podstawę bezpieczeństwa ekonomicznego gospodarstw domowych.
Przeczytaj także: NIERUCHOMOŚCI W NORWEGII: JAK SPRZEDAĆ DOM ZA ODPOWIEDNIĄ CENĘ I WE WŁAŚCIWYM CZASIE
„Chwalebna próba ograniczenia spekulacji może zakończyć się tym, że realny koszt zmian poniosą osoby kupujące pierwsze mieszkanie oraz młode rodziny potrzebujące większego lokalu. Rynek potrzebuje większej podaży mieszkań, a nie dodatkowych barier fiskalnych”, oceniła Tone Tellevik Dahl, dyrektor zarządzająca NORSK EIENDOM - największej norweskiej organizacji branżowej reprezentującej właścicieli, deweloperów, inwestorów i zarządców nieruchomości komercyjnych oraz mieszkaniowych.
Z kolei organizacja reprezentująca właścicieli domów ostrzega przed ograniczeniem mobilności zawodowej Norwegów.
„To nie będzie podatek od spekulacji. To będzie podatek od przeprowadzki. Rozwód, zmiana pracy czy konieczność relokacji do innego regionu kraju mogą oznaczać konieczność zapłaty podatku od sprzedaży mieszkania nawet wtedy, gdy właściciel nie działał z zamiarem inwestycyjnym”, stwierdził Morten Andreas Meyer, sekretarz generalny HUSEIERNE.
Ryzyko efektu domina
Ekonomiści oraz analitycy sektora finansowego wskazują, że nowa architektura podatkowa może wywołać szereg wtórnych skutków dla gospodarki.
Wśród najczęściej wymienianych konsekwencji znajdują się:
- spadek liczby transakcji na rynku wtórnym, ograniczenie mobilności mieszkaniowej,
- wzrost znaczenia rynku najmu,
- przesunięcie części kapitału inwestycyjnego z nieruchomości do rynku akcji i funduszy inwestycyjnych,
- niższa dynamika nowych kredytów hipotecznych.
Przeczytaj także: NORWEGIA ROZWAŻA WPROWADZIĆ VAT NA UBEZPIECZENIA MAJĄTKOWE
Część analityków ostrzega również przed ryzykiem ograniczenia podaży mieszkań, co paradoksalnie mogłoby w dłuższym terminie prowadzić do dalszego wzrostu cen nieruchomości.
Najbardziej odczują to prawdopodobnie Førstegangskjøpere, czyli osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie, które już dziś mierzą się z wysokimi wymaganiami dotyczącymi wkładu własnego i zdolności kredytowej.
Koniec przywilejów dla hytte
Jednym z najbardziej symbolicznych elementów reformy jest propozycja opodatkowania sprzedaży Hytte, czyli tradycyjnych norweskich domków letniskowych.
Dla wielu rodzin nieruchomości tego typu stanowią majątek budowany przez kilka pokoleń i ważny element norweskiej kultury oraz stylu życia.
Komisja rekomenduje likwidację zwolnienia podatkowego przy ich sprzedaży i objęcie zysków standardowym podatkiem od zysków kapitałowych.
Przedstawiciele rynku ostrzegają, że sama zapowiedź zmian może doprowadzić do zwiększonej podaży domków letniskowych jeszcze przed wejściem nowych regulacji w życie.
Długa droga legislacyjna
Raport Komisji Podatkowej nie stanowi jeszcze obowiązującego prawa i będzie przedmiotem szerokich konsultacji społecznych oraz negocjacji politycznych. Rząd zapowiedział przedstawienie własnej propozycji reformy podatkowej jesienią tego roku.
Przeczytaj także: ROZWÓD LUB SEPARACJA W NORWEGII – FINANSOWY WSTRZĄS DLA PARY
Biorąc pod uwagę, że ponad 80 procent Norwegów mieszka we własnych nieruchomościach, opór społeczny wobec proponowanych zmian może okazać się znaczący.
Jeżeli reforma zostanie przyjęta w obecnym kształcie, rok 2027 może przejść do historii jako moment zakończenia najbardziej uprzywilejowanego podatkowo okresu dla norweskiego rynku mieszkaniowego od pokolenia.
