+(47) 23 89 88 63
Hiszpania i Portugalia zaostrzają nadzór nad dynamicznie rosnącymi rynkami nieruchomości w odpowiedzi na pierwsze oznaki możliwego przegrzania. Jak informuje agencja REUTERS, mimo rekordowych wzrostów cen mieszkań i silnej akcji kredytowej organy nadzoru nie planują obecnie zdecydowanych działań, ale koncentrują się na uważnym monitorowaniu sytuacji oraz sygnałów świadczących o możliwym łagodzeniu standardów udzielania kredytów hipotecznych.
Boom napędzany gospodarką i niedoborem mieszkań
Podczas gdy większość państw strefy euro notuje umiarkowany wzrost gospodarczy, Półwysep Iberyjski pozostaje jednym z najszybciej rozwijających się regionów Europy. Silna konsumpcja, rekordowa imigracja oraz ograniczona podaż mieszkań sprawiają, że popyt na nieruchomości utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie.
Przeczytaj także: KUPNO ZA GRANICĄ | ŚRODKI OSTROŻNOŚCI PRZED ZAKUPEM NIERUCHOMOŚCI W HISZPANII
Według danych przytoczonych przez REUTERS ceny mieszkań w pierwszym kwartale 2026 roku wzrosły w Hiszpanii o 12,9 proc. rok do roku, natomiast w Portugalii o 17,8 proc., co stanowi najwyższy wzrost w całej Unii Europejskiej.
Jednocześnie rynek hipoteczny pozostaje bardzo aktywny. W Hiszpanii wartość portfela kredytów hipotecznych wzrosła do 496 mld euro, osiągając najwyższy poziom od września 2018 roku. Hiszpańskie banki, w tym BANCO SANTANDER i BBVA, intensywnie konkurują o klientów, korzystając z dobrej kondycji gospodarki oraz wysokiego popytu na mieszkania.
Banki centralne coraz uważniej obserwują rynek
REUTERS zwraca uwagę, że szczególny niepokój regulatorów budzi stopniowy wzrost liczby kredytów udzielanych przy wysokim wskaźniku LTV (Loan to Value). Udział nowych kredytów z LTV przekraczającym 80 proc. wzrósł z 10,8 proc. na początku 2024 roku do 15,6 proc. pod koniec 2025 roku.
Przeczytaj także: PIENIĄDZE I INWESTYCJE | ROSNĄCE OPROCENTOWANIE KREDYTÓW HIPOTECZNYCH W NORWEGII WPĘDZA KREDYTOBIORCÓW W KŁOPOTY
Według REUTERS, powołującego się na wysoko postawionego przedstawiciela hiszpańskiego sektora bankowego, Bank Hiszpanii - BANCO DE ESPAÑA monitoruje, czy nasilająca się konkurencja pomiędzy bankami nie prowadzi do łagodzenia standardów udzielania kredytów hipotecznych, zwłaszcza tych o wysokim wskaźniku LTV.
MFW apeluje o ostrożność, Hiszpania zwleka z decyzją
Międzynarodowy Fundusz Walutowy zalecił Hiszpanii rozważenie wprowadzenia limitów wskaźnika LTV jako narzędzia ograniczającego ryzyko nadmiernego wzrostu zadłużenia.
Bank Hiszpanii potwierdził, że analizuje możliwość zastosowania dodatkowych instrumentów makroostrożnościowych. Jak przypomina REUTERS, prezes banku centralnego zaznaczył jednak, że nie planuje obecnie natychmiastowego zaostrzenia przepisów, argumentując, iż mogłoby to utrudnić młodym ludziom zakup pierwszego mieszkania.
Portugalia wprowadza pierwsze ograniczenia
Znacznie bardziej zdecydowane działania podjęła Portugalia. Tamtejszy bank centralny zalecił obniżenie maksymalnego wskaźnika obsługi zadłużenia do dochodu (DSTI) dla nowych kredytobiorców z 50 do 45 proc. Decyzja została podjęta po tym, jak wartość nowych kredytów hipotecznych wzrosła o ponad 10 proc. rok do roku, co stanowi najwyższe tempo wzrostu od ponad dwóch dekad.
Eksperci nie widzą oznak bańki podobnej do tej z 2008 roku
Mimo dynamicznego wzrostu cen większość ekonomistów nie uważa, że rynek znajduje się obecnie w fazie bańki spekulacyjnej.
Cytowana przez REUTERS Nuria Alvarez, analityczka madryckiego brokera Renta 4, ocenia, że administracyjne ograniczanie dostępności kredytów hipotecznych nie rozwiąże podstawowego problemu rynku.
Przeczytaj także: OD „ZŁOTEJ WIZY” DO KARANIA OBCOKRAJOWCÓW: PORTUGALIA PODNOSI PODATEK OD ZAKUPU NIERUCHOMOŚCI DLA OSÓB NIEBĘDĄCYCH REZYDENTAMI
„To byłoby jak nakładanie plastra. Ograniczenie kosztu kredytu hipotecznego nie sprawi, że ludzie będą mogli sobie pozwolić na zakup mieszkania, jeśli ceny nieruchomości nadal będą rosły w obecnym tempie” – powiedziała agencji REUTERS.
Podobne stanowisko prezentuje Maria Jesus Parra z Morningstar DBRS. Cytowana przez REUTERS ekspertka uważa, że nie ma dowodów na to, aby obecny boom był napędzany nadmiernym kredytowaniem. Jej zdaniem wyższe wskaźniki LTV dotyczą przede wszystkim klientów o wysokich dochodach i bardzo dobrej zdolności kredytowej. Niektóre banki oferują finansowanie sięgające nawet 90–100 proc. wartości nieruchomości, jednak wyłącznie najbardziej wiarygodnym klientom.
Podobną ocenę przedstawia również Javier Díaz Giménez, ekonomista z IESE Business School. Cytowany przez REUTERS ekspert podkreśla, że obecny cykl wzrostowy opiera się na znacznie silniejszych fundamentach niż przed kryzysem finansowym z 2008 roku. Jego zdaniem głównym czynnikiem napędzającym wzrost cen pozostaje chroniczny niedobór mieszkań przy jednoczesnym utrzymywaniu się wysokiego popytu, wspieranego przez silny wzrost gospodarczy oraz napływ nowych mieszkańców. Zdaniem ekonomisty to właśnie ograniczona podaż, a nie nadmierna akcja kredytowa, pozostaje głównym motorem wzrostu cen mieszkań w Hiszpanii.
Przeczytaj także: NIERUCHOMOŚCI ZA GRANICĄ: HISZPANIA CHCE ZNIEŚĆ „ZŁOTE WIZY”
Fundamenty rynku pozostają znacznie silniejsze niż przed kryzysem
REUTERS podkreśla, że obecny rynek nieruchomości znacząco różni się od sytuacji sprzed światowego kryzysu finansowego.
Większość nowych kredytów hipotecznych w Hiszpanii udzielana jest obecnie ze stałym oprocentowaniem, co ogranicza ryzyko gwałtownego wzrostu rat dla kredytobiorców. Średni wskaźnik LTV wyniósł w ubiegłym roku 68,4 proc., wobec 71,1 proc. w 2016 roku, a pozostałe wskaźniki zadłużenia pozostają wyraźnie poniżej poziomów obserwowanych przed 2008 rokiem.
Po uwzględnieniu inflacji ceny mieszkań w Hiszpanii są nadal o około 12,2 proc. niższe od historycznego szczytu osiągniętego w 2007 roku.
Przeczytaj także: INWESTYCJE ZAGRANICZNE: NAJWIĘKSZA BAŃKA NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI W EUROPIE NIE JEST ANI W POLSCE, ANI W HISZPANII
Silna pozycja Hiszpanii przyciąga kapitał
Ostrożniejsze podejście regulatorów nie osłabia zainteresowania międzynarodowych inwestorów hiszpańskim rynkiem nieruchomości. Wręcz przeciwnie – najnowsze analizy pokazują, że Hiszpania pozostaje jednym z najbardziej atrakcyjnych kierunków lokowania kapitału w Europie.
Potwierdza to raport CBRE European Lender Intentions Survey 2026, przygotowany przez CBRE, największą na świecie firmę doradczą świadczącą usługi dla sektora nieruchomości komercyjnych.
Według badania blisko 70 proc. kredytodawców planuje zwiększyć swoją aktywność na rynku hiszpańskim w ciągu najbliższego roku, a około 80 proc. instytucji finansowych deklaruje gotowość finansowania nowych projektów deweloperskich. Oznacza to jeden z najwyższych poziomów zainteresowania inwestycjami nieruchomościowymi w Europie.
Raport wskazuje, że największym zainteresowaniem inwestorów i banków cieszą się projekty mieszkaniowe, sektor hotelowy oraz nieruchomości logistyczne i przemysłowe. Coraz większe znaczenie mają również akademiki, projekty typu Co-Living oraz elastyczne formy zakwaterowania, zwłaszcza w największych aglomeracjach, takich jak Madryt i Barcelona.
Przeczytaj także: NORWEGIA CHCE ZAKOŃCZYĆ „FLIPOWANIE” NIERUCHOMOŚCI. RYNEK CZEKA NA NAJWIĘKSZĄ ZMIANĘ PODATKOWĄ OD DEKAD
Jednocześnie kredytodawcy stają się bardziej selektywni. Coraz większe znaczenie mają lokalizacja inwestycji, jakość aktywów, wiarygodność dewelopera oraz spełnianie wymogów środowiskowych i standardów ESG.
Ograniczona podaż pozostaje największym wyzwaniem na inwestorów
Zdaniem większości analityków głównym problemem rynku nieruchomości na Półwyspie Iberyjskim nie jest nadmierna akcja kredytowa, lecz wieloletni niedobór mieszkań.
Eksperci podkreślają, że dopóki tempo realizacji nowych inwestycji nie zbliży się do rosnącego popytu, presja na dalszy wzrost cen prawdopodobnie będzie się utrzymywać. Oznacza to, że mimo ostrożniejszego podejścia regulatorów Hiszpania i Portugalia pozostaną jednymi z najbardziej atrakcyjnych rynków nieruchomości oraz finansowania inwestycji w Europie.
* (Materiał opracowano na podstawie depeszy REUTERS oraz raportu CBRE European Lender Intentions Survey 2026 i oceny własnej.)
