+(47) 23 89 88 63
Popyt na kredyty hipoteczne w Norwegii gwałtownie zwolnił w kontekście rosnących stóp procentowych, zbliżając się do nawet 4,55 proc. (stopa efektywna) przy okresie spłaty 30 lat. Tym samym siła nabywcza kredytobiorców drastycznie zaczęła spadać.
Niewielu mogło przewidzieć, że oprocentowanie kredytów na nieruchomości w ciągu jednego roku będzie kilkakrotnie wyższe, ale niektórym to się jednak udało i skorzystali z oferty oprocentowania stałego. Od grudnia referencyjna podstawowa stopa procentowa w NORGES BANK wynosi 2,75 proc, co daje najwyższy poziom od 2009 roku. Ten wzrost przywiał lodowaty wiatr na rynek nieruchomości, wspierany przez 3 poprzednie lata bardzo niskimi „stawkami odsetek” w przedziale od 1,5 proc. do 1,75 proc.
Przeczytaj także: PORADY EKSPERTÓW | 6 SPOSOBÓW NA ZAKUP NIERUCHOMOŚCI W NORWEGII Z NISKIM KAPITAŁEM WŁASNYM
W ostatnich miesiącach kredytobiorcy zauważyli, że ich zdolność kredytowa stopniała jak śnieg w słońcu. Zauważyli też, że wyższe raty spłaty kredytu zaczęły sprawiać im trudności z utrzymaniem swojego bieżącego stylu życia, ponieważ muszą przekazać większą część swojego dochodu na spłatę zobowiązań kredytowych.
Słabsza siła nabywcza i mniejsza zdolność kredytowa
Według Centralnego Banku Norwegii między marcem 2022 r. a styczniem 2023 r. wielu klientów straciło po kilkanaście metrów kwadratowych siły nabywczej w wyniku podwójnego efektu wyższych cen kredytów i jeszcze wyższych cen nieruchomości. Popyt na kredyty hipoteczne nieco spadł w IV kwartale 2022 r., a banki spodziewają się dalszego spadku w I kwartale 2023 r. Jednocześnie wzrosła liczba osób, które nie spłacają rat kredytu, tylko same odsetki.
Przeczytaj także: NIERUCHOMOŚCI W NORWEGII | ZBLIŻA SIĘ TRUDNY KONIEC ROKU DLA OSÓB POSZUKUJĄCYCH KREDYTU
Bank podkreśla, że nowa ustawa o umowach finansowych, która nakłada na banki obowiązek odmawiania udzielenia kredytu, jeśli klient nie ma wystarczającej zdolności kredytowej, jeszcze bardziej zaostrza praktyki kredytowe. Od 1 stycznia banki muszą uwzględniać podwyżkę oprocentowania o co najmniej trzy punkty procentowe jako podstawę oceny wiarygodności klienta, w porównaniu z zeszłorocznym wymogiem wynoszącym pięć punktów procentowych.
Banki nadal korygują swoje oprocentowanie: „W marcu zaczęły pożyczać na ponad 4,5 proc. (stopa efektywna) na 30 lat” – zauważa Łukasz Jakubów Kędzierski z firmy konsultingowej B2 CAPITAL AS. Całkowity koszt pożyczki w wysokości 5 mln na 30 lat potroił się w ciągu czternastu miesięcy. Wciąż mamy klientów, którzy pytają o pożyczki hipotecznej na nieruchomość, ale znalezienie też odpowiedniego finansowania pomostowego lub refinansowania hipoteki jest coraz bardziej skomplikowane, biorąc pod uwagę wzrost oprocentowania kredytów. Rzeczywiście, banki nie spieszą się z pożyczaniem, ponieważ ich marże są pod presją.
Ograniczenie inflacji
Początek roku sugerował nieco stabilizację inflacji, ale obecnie jest ona na poziomie 6,3 proc. To też jeden z powodów, dla jakiego wzrost oprocentowania kredytów powinien wciąż mieć miejsce. Zarówno Europejski Bank Centralny ECB, jak i Centralny Bank Norwegii ogłosili już zamiar dalszego podnoszenia podstawowych stóp procentowych na kolejnym posiedzeniu. Stopa referencyjna powinna więc sięgnąć 3 proc, podczas gdy jeszcze dziewięć miesięcy temu była poniżej 1 proc.
Przeczytaj także: KREDYT NA NIERUCHOMOŚĆ W NORWEGII | WZROST OPROCENTOWANIA OSŁABIA BUDŻET DOMOWY I SIŁĘ NABYWCZĄ KUPUJĄCYCH
„Poziom inflacji gwałtownie rośnie od początku wojny na Ukrainie. Według danych z EUROSTAT wzrost cen w ciągu roku w Unii Europejskiej wyniósł 8,6 proc. Zaostrzenie polityki pieniężnej ECB w ostatnich miesiącach doprowadziło w jego następstwie do wzrostu długoterminowych stóp procentowych. Przy obecnych warunkach banki komercyjne nie generują wystarczającego poziomu marży. To też powód, dla jakiego wydłużył się proces udzielania kredytów” – podsumowuje Łukasz J.K., który przewiduje stopniowy wzrost oprocentowania kredytów w ciągu 6 miesięcy. „Oprocentowanie kredytów powinno osiągnąć ponad 5 proc. do tego lata, co jeszcze bardziej będzie ciążyć na zdolności pożyczkowej kupujących” – dodaje.
Na razie niektóre placówki porządkują dokumentację, skupiając się na obiecujących profilach, zwłaszcza tych o wysokich dochodach, którym mogą sprzedawać inne produkty (oszczędności, ubezpieczenia). Oferowane im rabaty wahają się od około 0,20 do 0,40 punktów bazowych w porównaniu z podstawowymi ofertami.
Przeczytaj także: WYNAJEM MIESZKANIA W NORWEGII | OTO LISTA KONTROLNA PYTAŃ, JAKIE WARTO ZADAĆ PRZED
Oferta finansowania ważna na krócej
Dla pozostałych, w szczególności gospodarstw domowych o dochodach poniżej 500 000 NOK rocznie, stawki są wyższe i w niektórych regionach Norwegii nie mają one szans na kupno nieruchomości, gdyż uwzględniając inne koszty i wzrost kosztów życia po wzroście inflacji, nie będą w stanie się wywiązać ze zobowiązań. Różnice w odsetkach między bankami mogą różnić się nawet do 1 proc. dla tego samego profilu, co stanowi do 10 000 NOK całkowitego kosztu kredytu przy każdym pożyczonym 1 mln NOK.
„Oznacza to, że rosną koszty refinansowania banków, co skłania je do rewizji stawek, po jakich udzielają kredytów swoim klientom. „Nie ma dokładnej reguły kalkulacji, ale w uproszczeniu możemy powiedzieć, że oprocentowanie kredytów hipotecznych musi być o 70 punktów bazowych powyżej poziomu stawek dziesięcioletnich obligacji rządowych, aby kredyt był opłacalny” – rozszyfrowuje jeden z brokerów Eirik M. Ponieważ dziesięcioletnie obligacje rządowe to około 2,87 proc., główna stopa procentowa powinna ustabilizować się na poziomie co najmniej 3,5 - 3,75 proc., podczas gdy w rzeczywistości dziś, wynosi ona 2,75 proc.
Przeczytaj także: HIPOTEKA W NORWEGII | KREDYTOBIORCY PĘDZĄ PO FINANSOWANIE, ZANIM WARUNKI SIĘ ZAOSTRZĄ
Kolejna trudność to ciągła ewolucja warunków finansowania wymaga dużej reaktywności ze strony kandydatów do zakupu. Dla wielu banków, konieczna jest nie kwartalna a miesięczna ponowna ocena zdolności kredytowej według nowej oceny, równolegle z poszukiwaniem nieruchomości. FINANSIERINGBEVIS, który pozwoli sfinansować nieruchomość w danym miesiącu, niekoniecznie w kolejnym. A więc warto za każdym razem sprawdzać możliwość finansowania pod konkretny obiekt zaraz przed samą licytacją BUDRUNDE i podpisaniem umowy kupna. A zatem, jeśli będziemy zwlekać z wykorzystaniem, proponowanego przez bank zaświadczenia o finansowaniu zbyt długo, możliwość zakupu może się nam nie udać – ostrzegają eksperci.
Przed podjęciem każdej decyzji związanej z inwestycją, ważne jest, aby każdy nowy kredytobiorca dokładnie przeanalizował swoją zdolność kredytową i zaplanował swoje wydatki, tak aby był w stanie spłacać swoje zobowiązanie, nawet w przypadku wzrostu oprocentowania. Dobrze też skonsultować się z doradcą finansowym lub specjalistą od kredytów hipotecznych, aby uzyskać pomoc w wyborze najlepszej opcji dla siebie.
