+(47) 23 89 88 63
Zastój w działalności, spadki cen, przywracanie równowagi na rynku na korzyść kupujących: czy te trendy z końca 2022 roku się utrzymają? Kilka decydujących czynników kształtuje kontury 2023 roku. A zatem co warto wiedzieć?
Pomimo niepewności gospodarczej i geopolitycznej mieszkańcy Norwegii zachowują głęboko zakorzenione pragnienie zostania właścicielami nieruchomości. Według badania przeprowadzonego przez globalną firmę PwC – PRICEWATERHOUSECOOPER te aktywa inwestycyjne, wciąż pozostają bezpiecznym wyborem dla prawie 3 na 5 Norwegów. Jednak coraz większa grupa z nich obawia się dekoniunktury i to nie tylko na lokalnym rynku.
Jeszcze silniejszy trend jest wśród osób poniżej 35 roku życia, które podzielają te zdania, ale obawy o niepewną przyszłość są coraz mocniejsze.
Wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych w połączeniu z wysokimi cenami, które do tej pory wykazywały niewielki spadek, wywiera presję na zdolność dokonywania zakupów przez większość gospodarstw domowych.
Przeczytaj także: PIENIĄDZE I INWESTYCJE | ROSNĄCE OPROCENTOWANIE KREDYTÓW HIPOTECZNYCH W NORWEGII WPĘDZA KREDYTOBIORCÓW W KŁOPOTY
Zarówno nasze prognozy jak i innych analityków z lokalnego rynku pokazują się skomplikowane na początku stycznia. „Po nieoczekiwanym boomie jeszcze w roku 2022 rok 2023 zapowiada się mgliście. Nawet jeśli na tym etapie nie straszna nam burza, zarówno z punktu widzenia działalności, jak i cen, widoczność jest słaba” – ocenia Łukasz Jakubów Kędzierski, dyrektor zarządzający i doradca majątkowy w SJØLYST INVESTORS AS.
Bardziej zdecydowany, Carl O. Geving – dyrektor zarządzający Stowarzyszenia Agentów Nieruchomości – NORGES EIENDOMSMEGLERFORBUND – NEF ostrzega: Rynek będzie nadal zwalniał i będzie musiał stawić czoła silnym zawirowaniom. Obraz wiadomości jest ponury, wielu nie ma pewności co do przyszłości, sprzedawcy domów martwią się sprzedażą, a wielu kupujących siedzi z zapartym tchem, czekając na rozwój wydarzeń. Analizy NEF nie dają powodów do wielkiej troski o rynek wtórny, ale na horyzoncie widać też i światło. Eksperci rynku nieruchomości zwracają uwagę na cztery czynniki, które mogą wpłynąć na jego rozwój w 2023 roku.
1. Bariera finansowania kredytowego
Podczas gdy większość mieszkańców Norwegii finansuje zakup nieruchomości z kredytem hipotecznym, decydującym parametrem na ten rok są warunki kredytowania. W obliczu nieokiełznanej inflacji koszt kredytu z miesiąca na miesiąc staje się coraz droższy. Jednocześnie banki w dalszym ciągu dokręcają śrubę w zakresie kredytów mieszkaniowych, co przyczynia się do wypierania części nabywców, głównie skromnych kupujących po raz pierwszy bez wkładu własnego.
Przeczytaj także: OBRÓT NIERUCHOMOŚCIAMI W NORWEGII | CO JEŚLI SPRZEDAJĄCY UMRZE PRZED PODPISANIEM UMOWY?
Według analizy naszych doradców finansowych z localmarket.no i B2CAPITAL AS, w listopadzie 2022 r., średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych wyniosło 3,95 proc. Koszty z wyłączeniem ubezpieczenia kredytobiorcy i innych gwarancji były najwyższe od co najmniej siedmiu lat. Rok wcześniej było to 1,96 proc. A według specjalistów kredytowych trend wzrostowy dopiero się zaczął.
Siedmiokrotny wzrost w 2022 roku głównej stopy oprocentowania podniesionej przez Bank Centralny Norwegii - NORGES BANK sprawił, że banki komercyjne zostały zmuszone zmniejszyć sumy kredytów i zwiększyć ich oprocentowanie po jakim mogą pożyczać pożyczkobiorcy. Od 1 styczna 2023, średni koszt oprocentowania nominalnego pożyczki hipotecznej w wielu lokalnych bankach waha już się w przedziale od 4,05 proc. do 4,57 proc, a nawet 5 proc.
Według prognoz Norges Bank główna stopa procentowa może jeszcze wzrosnąć do około 3 proc. - 3,5 proc. w ciągu roku. Oznaczałoby to w porównaniu z obecnie praktykowanymi 2,75 proc. „dalszy spadek siły nabywczej do zakupu nieruchomości”. Innymi słowy wzrost stawek od stycznia 2022 r. może spowodować, że ceny mogłyby spaść nawet o 15 - 20 proc. w tym roku. Ale rozważany scenariusz, obecnie jest nie do pomyślenia.
Przeczytaj także: W STRONĘ NORMALIZACJI RYNKU NIERUCHOMOŚCI | ”RZĄD PORTUGALII OGŁASZA KONIEC „ZŁOTYCH WIZ”
2. Wyzwanie renowacji energetycznej
Skuteczna realizacja obowiązków termomodernizacyjnych znacznej części zasobów mieszkaniowych to jedno z podstawowych wyzwań 2023 roku. Sieci już teraz obserwują skutki: znaczne przyspieszenie sprzedaży najbardziej energochłonnych domów, sklasyfikowanych jako F i G przez diagnostykę charakterystyki energetycznej ENERGIMERKING, a w jej wyniku spadek cen. Spadek, w zależności od rodzaju nieruchomości i równowagi między podażą a popytem na danym obszarze geograficznym może wahać się od 5 do 15 proc. Z drugiej strony „degradacja” sit termicznych jest również źródłem możliwości, zwłaszcza dla kupujących po raz pierwszy, którzy szukają swojego głównego miejsca zamieszkania.
3. Nowa geografia nieruchomości
W obliczu szoku związanego z kryzysem zdrowotnym, rozwojem telepracy, kwestionowaniem własnego życia osobistego i zawodowego, miejsca, w których woli się mieszkać, nie są już takie same. Tak więc Oslo, Stavanger, Bergen podobnie jak inne duże miasta, takie jak Tromsø czy Trondheim, tracą swój blask, podczas gdy ceny na peryferiach, w miastach średniej wielkości i na wybrzeżu gwałtownie rosną.
Ta nowa równowaga terytorialna – mniej budynków, więcej przyrody – powinna być kontynuowana w 2023 r., w szczególności „z nowymi pokoleniami, które przywiązują większą wagę do jakości życia” - zauważa Łukasz J.K. Dziś coraz więcej młodych ludzi najpierw wybiera, gdzie chcą mieszkać, a dopiero potem gdzie pracować. W rzeczywistości będziemy świadkami krzyżowania się wielu lokalnych projektów nieruchomości.
Przeczytaj także: KREDYT MIESZKANIOWY W NORWEGII | BANKI MNIEJ SKŁONNE DO POŻYCZANIA
Niektórzy chcą wyprowadzić się z metropolii, aby kupić bardziej przestronne i zielone mieszkanie lub dom. Inni z kolei chcą wrócić do centrum miasta lub, jeśli jest to zbyt kosztowne, na dobrze obsługiwane obrzeża. Ponieważ są rozczarowani wsią lub chcą lepiej zaspokoić swoje codzienne potrzeby w zakresie dostępu do kultury, wypoczynku i transportu. Gospodarstwa te chcą też pozbyć się coraz wyższych kosztów energii związanych z podróżowaniem jednym lub dwoma samochodami i ogrzewaniem dużego domu.
Warto zauważyć że wielu Norwegów tradycyjnie posiada i zamieszkuje co najmniej dwa miejsca: swój czas częściowo dzieli między główną rezydencję w dużym lub większym mieście, takim jak Oslo i domek letniskowy HYTTE zimowy lub letni. Są też tacy co posiadają swoje apartamenty w innym państwie jak np. Włochy, Hiszpania, Francja czy nawet Polska. Ta tendencja do arbitrażu własnego dziedzictwa w taki sposób, aby odpowiadał on nowemu rytmowi życia, powinna być kontynuowana.
4 Hipersegmentacja rynku
W 2023 roku profesjonaliści nie wierzą w załamanie cen, ale w stabilizację lub nawet niewielki spadek w całym Królestwie Norwegii. Pośrednicy kredytowi z localmakerket.no spodziewają się, że ceny się wyrównają, a liczba transakcji spadnie nawet o 20-30 proc. w porównaniu z 2022 r.
Przeczytaj także: NIERUCHOMOŚCI W NORWEGII | W ZASIĘGU WZROKU ZACZYNA SPADAĆ ILOŚĆ TRANSAKCJI I CENA OBIEKTÓW PRYWATNYCH
Uspokojenie rynku spowodowały coraz bardziej zróżnicowane zachowania w zależności od terytorium i jakości towarów. Ceny zrobiłyby dużą różnicę. Według norweskiego magazynu – KAPITAL, w obliczu niedoborów, najpopularniejsze domy będą nadal sprzedawane po bardzo wysokich cenach. „Tanie” mało popularne regiony i kommuny mogą odczuć wzrost cen, podczas gdy najdroższe mogą spaść. Ceny rzadkich towarów, nawet jeśli nie są ultraluksusowe, nadal będą rosły, podczas gdy te z najmniejszymi wadami będą systematycznie i częściej negocjowane.
