Od 2026 roku Norwegia wprowadza nowy model wyceny nieruchomości mieszkaniowych, który istotnie zmieni sposób naliczania podatku majątkowego i lokalnego podatku od nieruchomości w wielu kommunach. Reforma, określana przez branżę jako „Bomba Podatkowa”, ma poprawić zgodność wartości podatkowych z realnymi cenami rynkowymi, ale jednocześnie znacząco zwiększy wpływy budżetowe oraz obciążenia fiskalne właścicieli droższych domów i apartamentów, zwłaszcza w największych miastach.
Według Ministerstwa Finansów nowy system przyniesie budżetowi państwa około 435 mln NOK dodatkowych wpływów rocznie, a gminy stosujące podatek od nieruchomości uzyskają kolejne 300 mln NOK. Bilans netto dla sektora publicznego wyniesie blisko 1 mld NOK, co czyni reformę jedną z najważniejszych zmian fiskalnych w norweskim sektorze mieszkaniowym ostatnich lat.
Nowy algorytm AI i automatyzacja wyceny
Model opracowany przez Urząd Statystyczny Norwegii – SSB bazuje na rzeczywistych danych transakcyjnych oraz parametrach technicznych nieruchomości, takich jak metraż, standard budynku, rok budowy oraz lokalizacja. System wykorzystuje elementy uczenia maszynowego AI, co – według rządu – ma zapewnić większą precyzję i spójność wycen w skali całego kraju.
Przeczytaj także: NORWESKI FUNDUSZ MAJĄTKOWY STAWIA NA NIERUCHOMOŚCI. HISZPANIA UZNANA ZA RYNEK STRATEGICZNY
W praktyce nowy algorytm eliminuje wieloletnie niedoszacowanie drogich nieruchomości. Efekt uboczny jest jednak oczywisty: znacznie więcej domów i apartamentów przekroczy próg 10 mln NOK, po którym obowiązuje wyraźnie wyższa podstawa opodatkowania.
Skok podstawy opodatkowania
Dla głównego miejsca zamieszkania obowiązują obecnie następujące zasady:
do 10 mln NOK — 25 proc. wartości rynkowej,
powyżej 10 mln NOK — 70 proc. wartości rynkowej.
Jeszcze w 2021 roku cała wartość nieruchomości była liczona według stawki 25 proc. Oznacza to, że w przypadku droższych domów realna podstawa opodatkowania niemal się potroiła w ciągu czterech lat. Podatek od majątku wynosi obecnie 1 proc., a dla największych fortun sięga 1,1 proc..
Skala reformy w liczbach
Rządowe dane pokazują, że:
318 700 właścicieli nieruchomości zapłaci wyższy podatek,
229 400 podatników zapłaci mniej,
około 6 proc. wszystkich podatników odczuje wzrost obciążeń wyłącznie z powodu zmiany metodologii wyceny,
bilans netto oznacza około 973 mln NOK dodatkowych wpływów rocznie.
Wśród osób objętych podwyżkami:
około 1/3 zapłaci średnio 7 000 NOK więcej rocznie,
pozostałe 2/3 odnotuje wzrost do 2 000 NOK.
Przeczytaj także: NOWE PRAWO W NORWEGII UŁATWI ZAKUP DOMU
W Oslo problem ma szczególną skalę. Szacuje się, że co piąty dom w stolicy przekracza próg 10 mln NOK, co automatycznie kwalifikuje go do wyższej podstawy opodatkowania.
Przykład obciążenia: dom wart 20 mln NOK
Dla nieruchomości o wartości rynkowej 20 mln NOK mechanizm wygląda następująco:
pierwsze 10 mln NOK → 25 proc. = 2,5 mln NOK,
kolejne 10 mln NOK → 70 proc. = 7 mln NOK,
łączna wartość podatkowa: 9,5 mln NOK.
Po odliczeniu kwoty wolnej (1,9 mln NOK dla singla) podatek majątkowy wynosi około 76 000 NOK rocznie. W przypadku par obciążenie spada do około 57 000 NOK, jednak nadal pozostaje istotnym kosztem dla gospodarstw domowych o przeciętnych dochodach.
Podwójny efekt: państwo i gminy
Reforma wpływa nie tylko na państwowy podatek majątkowy (Formuesskatt), ale również na lokalny podatek od nieruchomości (Eiendomsskatt), który funkcjonuje wyłącznie w części gmin.
Podatek od nieruchomości (Eiendomsskatt) w Norwegii nie jest obowiązkowy na poziomie krajowym. O jego wprowadzeniu decydują samorządy. W 2025 roku 32 z 357 gmin nie pobierały tego podatku, w tym m.in. Asker, Bærum, Sande, Drammen, Nordre Follo, Sandefjord i Sola.
Przeczytaj także: JAK ZGŁOSIĆ SZKODĘ MIENIA (INWENTARZA) DO UBEZPIECZYCIELA W NORWEGII?
Inne, w tym Oslo, Sandnes i Trondheim, nadal go pobierają. W praktyce oznacza to, że właściciele podobnych nieruchomości mogą płacić diametralnie różne kwoty podatku w zależności od miejsca zamieszkania.
Huseierne: „Zamaskowana podwyżka podatków”
Stowarzyszenie Właścicieli Domów w Norwegii – HUSEIERNE ostro krytykuje reformę. Carsten Henrik Pihl, szef ds. polityki organizacji, podkreśla:
To techniczna zmiana, która w rzeczywistości oznacza podwyżkę podatków dla zwykłych właścicieli domów. Dom nie jest aktywem spekulacyjnym, lecz miejscem do życia. Coraz więcej przeciętnych rodzin jest traktowanych jak zamożni inwestorzy.
Huseierne wskazuje, że reforma szczególnie uderzy w osoby starsze, które spłaciły kredyty hipoteczne, ale dysponują ograniczonymi dochodami emerytalnymi. Organizacja domaga się podniesienia progu „drogiej nieruchomości” z 10 do 20 mln NOK, argumentując, że obecny limit nie odpowiada realiom cenowym dużych miast.
Ministerstwo Finansów: „Większa precyzja i sprawiedliwość”
Resort finansów odpiera zarzuty, podkreślając, że stary system systematycznie niedoszacowywał wartości nieruchomości premium. W uzasadnieniu budżetowym rząd wskazuje, że nowy model:
poprawia zgodność wycen z rynkiem,
ogranicza arbitralność regionalną,
zapewnia bardziej sprawiedliwy podział obciążeń podatkowych.
Przeczytaj także: DANE DOTYCZĄCE BANKRUCTW W NORWEGII POTWIERDZAJĄ, ŻE RYNEK NIERUCHOMOŚCI ZNAJDUJE SIĘ W KRYZYSIE
Jednocześnie rząd podniósł kwotę wolną od podatku majątkowego do 1,9 mln NOK dla singli oraz 3,8 mln NOK dla par, co zmniejsza wpływy budżetowe o około 525 mln NOK rocznie. Ma to chronić gospodarstwa o niższych dochodach, choć nie eliminuje wzrostu obciążeń dla właścicieli droższych nieruchomości.
Rynek nieruchomości pod presją
Ekonomiści ostrzegają, że reforma może wywołać długofalowe skutki strukturalne. Wyższe koszty utrzymania nieruchomości mogą zwiększyć podaż domów ze strony seniorów, ograniczyć inwestycje w modernizację budynków oraz osłabić popyt w segmencie premium.
Nowy model wyceny automatycznie reaguje na wzrost cen rynkowych, co oznacza, że podatek będzie rósł wraz z koniunkturą bez formalnych zmian stawek. Dla państwa to stabilne źródło dochodów. Dla właścicieli domów — trwałe zwiększenie kosztów życia.
Przeczytaj także: JAK WYBRAĆ ODPOWIEDNIĄ AGENCJĘ DO SPRZEDAŻY NIERUCHOMOŚCI W NORWEGII?
W połączeniu z wysokimi stopami procentowymi, rosnącymi kosztami energii, opłatami komunalnymi i ubezpieczeniami, reforma podatkowa staje się jednym z najważniejszych czynników kształtujących norweski rynek mieszkaniowy w nadchodzącej dekadzie.
Co mogą zrobić właściciele drogich nieruchomości w Norwegii?
Choć nowy model wyceny znacząco zwiększa obciążenia podatkowe, właściciele domów nie są całkowicie pozbawieni narzędzi obrony. Eksperci rynku nieruchomości i organizacje branżowe wskazują kilka praktycznych działań, które pozwalają ograniczyć skutki reformy.
Po pierwsze, podatnicy powinni dokładnie sprawdzić nową wartość podatkową nieruchomości w karcie podatkowej Skatteetaten. W przypadku rozbieżności z rzeczywistymi cenami rynkowymi możliwe jest złożenie korekty online. Wystarczy udokumentować niższą wartość rynkową na podstawie transakcji porównywalnych nieruchomości lub wyceny rzeczoznawcy. To obecnie najskuteczniejszy sposób ograniczenia obciążeń.
Po drugie, istotne znaczenie ma poziom zadłużenia. Podatek majątkowy naliczany jest od wartości netto majątku, dlatego kredyt hipoteczny lub refinansowanie nieruchomości automatycznie obniża podstawę opodatkowania. W praktyce oznacza to, że właściciele w pełni spłaconych domów ponoszą najwyższe obciążenia.
Po trzecie, znaczenie ma struktura własności. Małżeństwa i współwłaściciele korzystają z podwójnej kwoty wolnej od podatku, która od 2026 roku wynosi 3,8 mln NOK. W wielu przypadkach formalne współwłasnościowe uregulowanie nieruchomości pozwala obniżyć podatek o kilkanaście tysięcy koron rocznie.
Przeczytaj także: LISTA KONTROLNA PRZED PODPISANIEM UMOWY NA BUDOWĘ DOMU W NORWEGII
Właściciele powinni także zweryfikować lokalne regulacje podatkowe. Podatek od nieruchomości (Eiendomsskatt) nie obowiązuje w każdej gminie. Różnice pomiędzy sąsiednimi samorządami mogą oznaczać znaczące rozbieżności w całkowitych kosztach utrzymania nieruchomości.
Dla osób o niskich dochodach i wysokiej wartości majątku – w szczególności seniorów – dostępne są mechanizmy odroczenia płatności podatku. Pozwalają one przesunąć zobowiązanie podatkowe do momentu sprzedaży nieruchomości lub spadku, co ogranicza presję płynnościową.
W praktyce eksperci podkreślają jedno: nowy system wymaga od właścicieli aktywnego zarządzania danymi podatkowymi. W przeciwieństwie do poprzedniego modelu, bierne pozostawienie automatycznej wyceny może prowadzić do trwałego i niepotrzebnego wzrostu obciążeń finansowych.
- Home
- Polecamy
- Blog
- O serwisie
- Kontakt
-
+(47) 23 89 88 63
PONIEDZIAŁEK - PIĄTEK
Biuro 10:00 - 18:00
+ (47) 23 89 88 63
PONIEDZIAŁEK - SOBOTA
Agent 08:00 - 20:00
+ (47) 45 09 04 66
AGENT 08:00 - 20:00
+ (47) 47 67 35 73
