+(47) 23 89 88 63
Dobra umowa to spokojna budowa, a solidny kontrakt to fundament bezpiecznej inwestycji.
Zanim podpiszesz umowę na budowę domu w Norwegii, upewnij się, że wszystkie warunki są zgodne z przepisami Bustadoppføringslova (BOL) oraz odpowiadają standardom opracowanym przez organizację normalizacyjną Standard Norge (np. NS 8405, NS 8407). W norweskim systemie prawnym to właśnie umowa – a nie plan architekta – definiuje, kto ponosi ryzyko, kto odpowiada za jakość i kto chroni Twój kapitał.
1. Wybór właściwego typu umowy
- czy wykonawca dostarcza projekt i realizację (totalentreprise),
- czy tylko wykonuje określone prace (utførelsesentreprise),
- czy angażujesz kilku podwykonawców (delentreprise).
Standardowe formularze Standard Norge zapewniają równowagę między stronami i pełną zgodność z ustawą BOL.
Przeczytaj także: NIERUCHOMOŚCI W NORWEGII: CO KUPUJĄCY MUSZĄ WIEDZIEĆ PRZED PODPISANIEM UMOWY?
2. Termin ukończenia (Ferdigstillelsesdato)
Każdy kontrakt musi określać realną datę zakończenia robót. To warunek, aby w razie opóźnienia móc dochodzić rekompensaty finansowej (dagmulkt). Brak tej daty pozbawia Cię podstaw do roszczeń.
3. Kary i odpowiedzialność za opóźnienia (Dagmulkt)
Ustal jasne zasady naliczania kary umownej – standardowo 1 promil wartości kontraktu dziennie (lub 0,75 promila, gdy umowa obejmuje działkę). Warto również zdefiniować warunki dopuszczalnego przedłużenia terminu (fristforlengelse), by uniknąć późniejszych nieporozumień.
4. Całkowita cena i harmonogram płatności
Cena musi obejmować wszystkie elementy – od robocizny i materiałów po dokumentację oraz odbiory. W harmonogramie płatności (betalingsplan) unikaj przedpłat niepopartych realnym postępem prac. Zatrzymaj minimum 10% kwoty kontraktu do chwili odbioru budynku (overtakelse).
Przeczytaj także: NOWE ZASADY POTRĄCEŃ PODATKOWYCH DLA FIRM W NORWEGII: TO MUSISZ WIEDZIEĆ PRZED 2026 R.
5. Gwarancja i zabezpieczenia finansowe (Sikkerhetsstillelse / Bankgaranti)
Profesjonalny wykonawca zawsze przedstawia bankgaranti lub inne zabezpieczenie finansowe na wypadek niewykonania umowy lub usterek po zakończeniu budowy.
Minimalne wymogi ustawowe:
- przed odbiorem: 10% wartości kontraktu,
- po odbiorze: 5% przez pięć lat.
Jeżeli umowa obejmuje również zakup działki – odpowiednio 3% przed i 5% po odbiorze. Nie przekazuj żadnej płatności, dopóki nie otrzymasz pisemnego potwierdzenia zabezpieczenia z banku lub firmy gwarancyjnej.
6. Ubezpieczenia (Byggherreforsikring i entrepriseforsikring)
Sprawdź, kto odpowiada za ubezpieczenie budowy i materiałów do momentu odbioru. Wykonawca jest zobowiązany do utrzymania polisy obejmującej ryzyka takie jak pożar, kradzież, zalanie czy szkody pogodowe. Jeżeli sam jesteś formalnym inwestorem (byggherre), zadbaj również o własne ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej projektu – byggherreforsikring – które obejmuje szkody wyrządzone osobom trzecim na placu budowy.
Przeczytaj także: UBEZPIECZENIE DZIAŁALNOŚCI GOSPODARCZEJ W NORWEGII
7. Sprawdzenie wiarygodności wykonawcy (Kredittsjekk og historikk)
Przed podpisaniem umowy warto przeprowadzić kredittsjekk oraz sprawdzić historię działalności wykonawcy. Użyj serwisów takich jak Proff.no, Brønnøysundregistrene lub Experian.no, by potwierdzić:
- status firmy i rejestry (registrert foretak / MVA-nummer),
- historię finansową i ewentualne upadłości,
- posiadanie aktualnych polis i gwarancji.
Unikaj firm bez referencji lub z krótką historią działalności. W branży budowlanej solidność finansowa wykonawcy jest równie ważna jak jego kompetencje techniczne.
8. Prace dodatkowe i zmiany (Endringsordre / tilleggsarbeid)
Każda zmiana w projekcie – nawet drobna – musi być potwierdzona pisemnie, z ustaloną ceną i wpływem na harmonogram. Brak dokumentacji zmian jest jedną z najczęstszych przyczyn sporów i roszczeń.
Przeczytaj także: BYGG REIS DEG 2025: PRZYJDŹ NA NAJWAŻNIEJSZE TARGI BRANŻY BUDOWLANEJ W NORWEGII
9. Prace własne inwestora (Eget arbeid)
Jeśli planujesz samodzielnie wykonać część robót, określ to szczegółowo w załączniku do umowy: zakres, terminy i sposób koordynacji. Nieprecyzyjne ustalenia w tym zakresie często prowadzą do opóźnień i konfliktów.
10. Zastrzeżenia (Forbehold)
Finansowanie, decyzje administracyjne, pozwolenie na budowę – każde z tych zastrzeżeń powinno być wyraźnie zapisane w umowie. Dokument pozostaje niewiążący, dopóki warunki wstępne nie zostaną spełnione.
11. Opis techniczny i dokumentacja (Teknisk beskrivelse / FDV-dokumentasjon)
Szczegółowy opis materiałów, standardu i technologii wykonania stanowi integralną część umowy. Po zakończeniu projektu wykonawca ma obowiązek przekazać pełną dokumentację użytkowo-serwisową FDV (forvaltning, drift og vedlikehold), wraz z instrukcjami i gwarancjami.
12. Odbiór i przekazanie budynku (Overtakelse og ferdigattest)
- przegląd wstępny (forbefaring),
- protokół odbioru (overtakelsesforretning),
- lista usterek i terminy reklamacji,
- przekazanie dokumentów: ferdigattest lub midlertidig brukstillatelse,
Bez formalnego odbioru budynek nie powinien być użytkowany.
Przeczytaj także: NIERUCHOMOŚCI W NORWEGII: JAK KONTYNUOWAĆ PROWADZENIE DOBREGO BIZNESU
Podstawa prawna i dokumenty
Bustadoppføringslova (BOL) – Lov 1997-06-13 nr. 43
Plan- og bygningsloven (PBL) – prawo budowlane
Byggherreforskriften – bezpieczeństwo i zdrowie na budowie
NS 8405, NS 8407, NS 8415, NS 3431 – standardowe kontrakty
Standard Norge – formularze i dokumenty do pobrania
Anskaffelser.no – wytyczne dla sektora publicznego
W Norwegii dobra umowa to nie formalność – to narzędzie zarządzania ryzykiem. Zanim podpiszesz, sprawdź gwarancje, ubezpieczenia i wiarygodność wykonawcy. Godzina poświęcona na analizę kontraktu może zaoszczędzić miesiące stresu i dziesiątki tysięcy koron w przyszłości.
