+(47) 23 89 88 63
Sprzedaż nieruchomości w niektórych regionach Norwegii w obecnej chwili może być skomplikowana. Znalezienie odpowiedniej ceny i upewnienie się, że budynek nie jest zbyt energochłonny, jest kluczem do sukcesu transakcji.
Podczas gdy w ostatnich latach wszystkie nieruchomości sprzedawały się bez wysiłku, sytuacja w ostatnim czasie bardzo się zmieniła. Czerwcowy raport ekonomiczny Krajowej Federacji Nieruchomości — EIENDOM NORGE i portalu EIENDOMSVERDI AS pokazuje, że choć liczba transakcji sprzedaży nie zmniejszyła się w porównaniu z rokiem 2020, to cena wywoławcza w wielu przypadkach została znacznie obniżona. W czerwcu największy spadek cen odnotowano w okolicach Kristiansand (-1,3%) i Stavanger (-1,3%) oraz Tromsø (-1,2%). Najmniejszy spadek zaobserwowano w okolicach Bergen (-0,8%), Trondheim (-0,8%) i Oslo (-1,1%). Jeśli ten trend utrzyma się do grudnia, będzie to znak zmiany koniunktury w stronę spadkową.
Przeczytaj także: SPRZEDAŻ NIERUCHOMOŚCI W NORWEGII | SPRZEDAJĄCY NIECHĘTNIE OBNIŻAJĄ CENY
Na terenie całego kraju agenci nieruchomości zauważają to samo: „Nie ma już nabywców, wszystko spowalnia, domki letniskowe (Hytty), które sprzedalibyśmy w bardzo krótkim czasie w zeszłym roku, nawet te z pięknym widokiem, nie są odwiedzane" — przyznaje Jonas, jeden z agentów agencji nieruchomości w Stavanger. Głównym wyjaśnieniem jest to, że niektórzy potencjalni kupujący utracili zdolność kredytową. „Efekt inflacji w ostatnich miesiącach i rosnące trudności w dostępie do kredytów hipotecznych są wyraźnie odczuwalne" — Łukasz Jakubów Kędzierski, partner zarządzający w SJØLYST INVESTORS AS.
Stopy procentowe oscylujące już wokół 6% w połączeniu ze wciąż wysokimi cenami nieruchomości faktycznie zmniejszają liczbę kupujących: „Nasi klienci często mówią nam, że chcieliby kupić, ale za taką cenę już nie mogą. Są tacy, którzy stracili 500 000 lub 1 000 000 NOK siły nabywczej"— wyjaśnia Łukasz.
Zaakceptuj niższe ceny
Niektórzy sprzedawcy mogą poczekać ze sprzedażą, aby oczekiwać lepszych dni, ale nie jest to możliwe dla wszystkich. Jak w takim przypadku zarządzać sprzedażą? Kluczowym elementem jest niesprzedawanie zbyt drogo w porównaniu z rynkiem. „Może się to wydawać oczywiste, ale niektórzy sprzedawcy nie potrafią zintegrować faktu, że ceny powoli się korygują. Mają na myśli cenę wywoławczą, której nie chcą negocjować" — podkreśla w rozmowie z localmarket.no Kornelia Krynicka, partnerka i agentka nieruchomości w BELÈVEN Eiendomsmegling w Oslo.
Przeczytaj także: SPRZEDAŻ NIERUCHOMOŚCI W NORWEGII | NIEOCZEKIWANE SKUTKI RACHUNKU PODATKOWEGO
Według prognoz EIENDOM NORGE do końca 2023 r. ceny powinny spaść miejscami nawet o około 10%, co w połączeniu z inflacją oznaczałoby realny spadek o prawie 17%. Wystawienie nieruchomości za odpowiednią cenę wymaga bardzo dobrej znajomości lokalnego rynku i klientów, którzy są skłonni ją kupić. Sprzedaż bez pośrednictwa agenta nieruchomości wydaje się obecnie trudna, zwłaszcza że narzędzia do wyceny nieruchomości dostępne zwykle dla osób fizycznych są przestarzałe. Liczby podane przez agencje nieruchomości lub przez bazę wartości gruntów podaną przez organy podatkowe dotyczą w rzeczywistości sprzedaży, która miała miejsce kilka miesięcy temu.
„Warto skontaktować się z profesjonalistą w branży, który ma ugruntowaną pozycję lokalną i który może udzielić bardzo precyzyjnych porad" — mówi Kornelia Krynicka, doświadczona pośredniczka w obrocie nieruchomościami w Norwegii, agencji BELÈVEN. Porada profesjonalisty powinna pomóc w ustaleniu odpowiedniej ceny, aby ogłoszenie nie pozostawało zbyt długo w sieci, sugerując, że nieruchomość ma wadę. „Jeśli przez miesiąc nie ma telefonów, wizyt, to dlatego, że cena nie jest odpowiednia, trzeba dokładnie zweryfikować lokalny rynek i się do niego dostosować ponownie" — zaznacza Kornelia.
Przeczytaj także: UBEZPIECZENIE DOMU W NORWEGII | W JAKICH PRZYPADKACH UBEZPIECZYCIEL MOŻE WYPOWIEDZIEĆ UMOWĘ?
Kwestia ceny staje się tym bardziej istotna, gdy lokal opatrzony jest etykietą F lub G w diagnostyce charakterystyki energetycznej ENERGIMERKING. Z ankiety przeprowadzonej przez partnera pożyczkowego w Oslo B2 CAPITAL AS wynika, że liczba ofert domów energochłonnych znacznie wzrosła w ostatnich miesiącach i stanowi znaczną część transakcji w pierwszym kwartale. Kupujący są więc rozpieszczani wyborem, uwzględniają koszt pracy w swoim projekcie i negocjują cenę w dół. B2 CAPITAL AS szacuje, że cena za metr kwadratowy domów jednorodzinnych z klasą F lub G jest średnio o wiele niższa niż w przypadku domów z diagnozą A lub B, czyli średnia różnica wynosi kilka tysięcy NOK za metr kwadratowy.
Oslo wyjątkiem od reguły
Badanie pokazuje, że klasa energetyczna nie miała jeszcze wpływu na cenę metra kwadratowego lokalnych mieszkań w Oslo. Te ostatnie, a zwłaszcza małe, są bardzo stabilne, kosztują około 100 000 NOK za metr kwadratowy, niezależnie od etykiety energetycznej, bez wątpienia ze względu na napięcie na rynku.
Przeczytaj także: RENOWACJA ENERGETYCZNA DOMU W NORWEGII | KLUCZ DO UZYSKANIA POMOCY, TO INŻYNIER Z KWALIFIKACJAMI „NVE” — TOWAR RZADKI
Ważne jest, aby zrobić wszystko, aby mieszkanie wyszło z tego stanu sita termicznego, zanim trafi do sprzedaży: najłatwiej jest polegać na radach agencji ENOVA. Wymiana okien, zamontowanie termostatu na kaloryferze czy ocieplenie poddasza to stosunkowo proste prace, za które można otrzymać etykietę E lub D. A biorąc pod uwagę obecne trudności w dostępie do kredytu, niezbędne jest sprawdzenie wypłacalności zgłaszającego się nabywcy. Dzieje się tak zwłaszcza w przypadku domów energochłonnych: według badania przeprowadzonego przez spółkę B2 CAPITAL AS, nabywcy domów z diagnozą F lub G mają średnio niższe dochody niż ci, którzy kupują domy z klasą energetyczną A lub B.
„Uważaj", ostrzega partner planowania finansowego SJØLYTS INVESORS AS, „ludzie kupujący energochłonne mieszkania są bardziej ograniczeni w możliwości zadłużania się": Norweska Komisja Nadzoru Finansowego — FINANSTILSYNET trzyma dość ostre zasady dla kredytobiorców, ale w przypadku durszlaków termicznych są one jeszcze bardziej rygorystyczne w ocenie banków.
Przeczytaj także: NIERUCHOMOŚĆ W NORWEGII | KREDYTOBIORCY UWIĘZIENI PRZEZ POŻYCZKĘ POMOSTOWĄ — MELLOMFINANSIERING
Można powiedzieć, że w obecnej chwili szczególnie poszukiwani są nabywcy, którzy do nabycia nie potrzebują kredytu hipotecznego lub mogą okazać pismo z banku potwierdzające udzielenie im kredytu — FINANSIERINGSBEVIS.
Ograniczenia kredytu pomostowego
Obecna sytuacja komplikuje również życie gospodarstw domowych, które zaciągnęły kredyt pomostowy — MELLOMFINANSIERING. W takim przypadku bank udziela zaliczki gotówkowej na zakup nowego domu przed sprzedażą starego. Chodzi o to, aby móc sprzedać starą nieruchomość na długo przed upływem 6-miesięcznego terminu na spłatę pożyczonej sumy. Nawet jeśli rynek nieruchomości jest powolny, agenci nieruchomości nie widzą jeszcze fali ludzi dotkniętych w tego typu sytuacjach. Przede wszystkim banki są w ostatnich latach bardzo ostrożne i udzielają kredytów pomostowych tylko najbezpieczniejszym przypadkom.
Ponadto biorą marże bezpieczeństwa i pożyczają tylko np. 70% wartości sprzedawanej nieruchomości. Innymi słowy, nieruchomość musiałaby zostać sprzedana, za co najmniej 30% mniej niż oczekiwano, aby zagrozić operacji. Ceny nieruchomości nie spadły na tyle. Jeśli jednak zbliżasz się do końca kredytu pomostowego, najłatwiej jest poprosić bank o przedłużenie go do roku i obniżyć cenę nieruchomości na sprzedaż, aby znaleźć kupca.
Przedstawiona treść ma charakter informacyjny, nie jest wyczerpująca i nie zastępuje indywidualnej porady. Zalecamy skonsultowanie się z nami lub innym kompetentnym doradcą w celu uzyskania konkretnych odpowiedzi na pytania.
