+(47) 23 89 88 63
Dochody właścicieli nieruchomości na wynajem w Norwegii powinny, także w tym roku, zostać utrzymane, nawet jeśli obecna sytuacja związana z COVID-19 nawołuje do ostrożności.
Pomimo kryzysu wywołanego sytuacją związaną z pandemią koronawirusa, sektor nieruchomości wydaje się stosunkowo odporny od początku 2020 r. i może taki pozostać także w 2021 r. — wskazują eksperci ze zrzeszenia norweskich firm z branży nieruchomości EIENDOM NORGE. Jest to zatem dobra wiadomość dla osób, które zainwestowały w nieruchomość na wynajem lub rozważają taką kupić w najbliższym czasie.
Przeczytaj także: WYNAJEM DŁUGOTERMINOWY CZY DLA TURYSTÓW | JAKA FORMUŁA W NORWEGII JEST NAJODPOWIEDNIEJSZA?
Zakup w tym roku, też powinien się opłacić
„Nawet jeśli będziemy chcieli zachować ostrożność, rentowność przed opodatkowaniem może przekroczyć 5% w 2021 r., co pozostaje interesujące” — mówi Lukasz Jakubów Kędzierski, dyrektor zarządzający w firmie doradczej SJØLYST INVESTORS AS. Rentowność wynajmu zależy od lokalizacji, ceny zakupu i wysokości otrzymywanych czynszów - dodaje.
Jeśli weźmiemy na przykład mieszkanie dwupokojowe o powierzchni około 50 metrów kupione za 2 000 000 NOK i otrzymamy za nie czynsz 12000 NOK miesięcznie, przy wynajmie na dziewięć miesięcy otrzymamy 108 000 NOK rocznie. Następnie musimy podzielić te 108 000 NOK przez cenę zakupu nieruchomości i pomnożyć wynik przez 100, aby uzyskać rentowność przed opodatkowaniem. W tym przypadku jest to 5,4%, ale jeśli cena zakupu wyniesie 2 500 000 NOK, rentowność brutto spadnie do 4,32%. Nawet kiedy właściciel będzie musiał obniżyć czynsz, na przykład do 9 000 NOK, to nadal jest to 4,05% przy przejęciu po zakupie za 2 000 000 NOK.
Przeczytaj także: PRZEWODNIK PO RYNKU NIERUCHOMOŚCI W NORWEGII | CO NAPRAWDĘ MUSISZ WIEDZIEĆ, KUPUJĄC DOM LUB MIESZKANIE
Czynsze wciąż rosną
Czynsze wciąż rosną, ale nie wszędzie, albo tylko w największych aglomeracjach. Według danych z Centralnego Biura Statystycznego (STATISTISK SENTRALBYRÅ, SSB), średni miesięczny czynsz w NOK za mieszkanie dwupokojowe, w całym kraju w 2020 wyniósł 9 320 NOK. Dla regionu Oslo i Bærum średnia ta jest wyższa prawie o 25% i wynosi 12 080 NOK. Barometr Rynku Najmu SSB (LMU) w 2020 roku pokazuje, że Oslo ma najwyższy poziom wynajmu w Norwegii. W Oslo występują też duże różnice, a najwyższy poziom czynszu występuje w bogatych zachodnich dzielnicach Frogner, Ullern, St. Hanshaugen i samym centrum.
EIENDOM NORGE określa wzrost cen wynajmu w Norwegii w ciągu ostatniego roku „idealnym”, który nie odbiega daleko od CPI i wzrostu płac, czyli odpowiadający wzrostowi cen najmu, jaki otrzymaliśmy. Wszystko wskazuje zatem na to, że zysk z wynajmu w 2021 r. zostanie utrzymany. Eksperci tłumaczą to niepewną sytuacją na rynku pracy i zaostrzeniem przepisów dotyczących kredytów hipotecznych, a tym samym zwiększoną ilością odrzucanych nowych wniosków kredytowych przez banki.
Przeczytaj także: ROZWÓD W NORWEGII | JAK PODZIELIĆ WSPÓLNY MAJĄTEK I NIERUCHOMOŚĆ?
„Dzięki środkom na rzecz częściowego bezrobocia państwo zdecydowało się utrzymać standard życia mieszkańców Norwegii, zwłaszcza najemców, tak, że świadczenia socjalne związane z mieszkalnictwem, nie zostały naruszone. „Dlatego w 2021 roku nie powinno dojść do większych zmian ” — przewiduje Łukasz Jakubów Kędzierski, doradca ds. zarządzania majątkiem i współzałożyciel firmie konsultingowo-inwestycyjnej SJØLYST INVESTORS AS.
Różnice cenowe w zależności od regionu i miasta
Ceny zakupu nieruchomości nie spadły w 2020 r., a EIENDOM NORGE odnotowało średni wzrost do lutego 2021 roku, na poziomie 9,7% dla całego kraju. Gdyby ceny domów spadły w ciągu roku, byłaby to dobra wiadomość dla inwestorów prywatnych, którzy chcą wejść na rynek i zacząć przygodę z nieruchomościami. Nadal muszą mieć możliwość zaciągania pożyczek hipotecznych, ponieważ większość z nich do inwestowania wykorzystuje tzw. dźwignię kredytową.
Teraz stało się to o wiele trudniejsze niż wcześniej, ponieważ banki stosują bardziej rygorystyczne kryteria. A dla wielu projektów stało się wręcz niewykonalne. Kryzys pozostawia również niepewność co do wysokości czynszów. Nawet jeśli ich średnia ogólnie rośnie, nie wszystkie miejscowości płyną na tej samej łodzi.
Przeczytaj także: KREDYT NA NIERUCHOMOŚĆ W NORWEGII | CORAZ WIĘCEJ ODRZUCANYCH WNIOSKÓW
Lokalnie czynsze za mieszkania bardzo się różnią. Istnieją również duże różnice między właścicielami nieruchomości w poszczególnych miastach. W Oslo około 44% wynajmuje lokal od profesjonalnego właściciela (poprzez agencję lub bezpośrednio od firmy). Różni się to od innych dużych miast, w których większość najemców wynajmuje od innej osoby prywatnej. Bergen i Trondheim znajdują się w rankingu najbliżej Oslo, a udział profesjonalnych właścicieli wynosi odpowiednio około 30 i 32 procent. W Stavanger i Tromsø około dwie-trzecie najemców wynajmuje mieszkania od innej osoby prywatnej, a odsetek profesjonalnych właścicieli wynosi odpowiednio tylko około 17 i 8 procent.
Rentowność
W Stavanger czynsze wzrosły średnio o 5% ze względu na wzmożone prace Offshore i Offshore-Wind. W Tromsø spadły, ponieważ kryzys związany z COVID-19 nie wpuszcza do miasta zagranicznych turystów. W Bergen czynsze zatrzymała stagnacja. W Oslo wielu inwestorów kupuje małe mieszkania na wynajem, co oznacza, że rynek zaczyna być wrażliwy i może spowodować znaczną konkurencję na rynku wynajmu a nawet tzw. bańkę spekulacyjną (ang. speculative bubble). Rentowność wynajmu będzie zatem różna w zależności od lokalizacji, czasu inwestycji, zapotrzebowania na lokal w danym momencie oraz odporności na makroekonomiczne lokalne i globalne zawirowania.
Przeczytaj także: WYCENA NIERUCHOMOŚCI W NORWEGII | DOWIEDZ SIĘ, ZA ILE TWOI SĄSIEDZI SPRZEDALI SWOJE MIESZKANIE LUB DOM
Zastrzeżenie: Informacje zawarte na tej stronie są jedynie informacjami ogólnymi i nie zastępują profesjonalnej porady inwestycyjnej. Wyklucza się wszelką odpowiedzialność za poprawność, kompletność i aktualność.
(SJØLYST INVESTORS AS, SSB, EIENDOM NORGE)
